建好冷链物流基地，这些问题至关重要！

物流基地选址应结合当地的城乡规划，选择距离市中心较近、交通便利、远离污染源，且电力保障充分的区位。市政道路、供排水管网、排污等基础配套建设条件较好，最好能够集中连片，易于管理。避免出现地理位置偏，辐射半径小的选址弊端。

基地选址应考虑整合当地中小企业的难度系数，打造区域性的集散中心应尽可能的将分散的中小型物流企业引入基地实现规模化发展，全方位构建冷链物流的运营模式和流通模式，从而提高物流基地的影响力和知名度，同时也易于形成物流定价的话语权。

目前“物流围城”现象和“最后1公里”问题还没有彻底解决。进城的货物需要在多个批发市场中转、物流环节被人为加长。物流基地选址应加强城市物流规划与城外物流基础设施之间的衔接性，实现物流规范建设和管理。

冷链物流基地的建设需要明确区域农产品、水产品、药品等物流需求，市场缺口是物流基地实现快速收回投资成本和持续盈利的基本保障，市场需求包含冷储需求、运输需求、市配需求等，物流基地建设应确定目标市场、服务半径和适销人群，准确判断物流基地建设的市场空间和市场规模。

首先，冷链物流基地的功能定位要符合国家、省、州、市出台的物流产业政策导向和产业导向，符合物流产业发展布局和发展定位。其次，建设地应具备一定的产业基础，产业基础是物流基地建设强有力的支撑，产业聚集效应能有效降低生产成本，提高生产效率，实现多点支撑、加快物流业提档升级和良性竞争。第三，冷链物流基地建设主要有商贸服务配送型、口岸服务型、货运枢纽型、综合服务型四种类型。根据区域物流市场的需求情况和冷链物流产业链上中下游的建设情况，合理定位冷链物流基地的功能和属性，并通过功能定位引导基地功能区域建设。

各地应根据当地实际情况选择冷库建设类型标准。当前，冷库供需区域重叠度很高，但仍存在诸多问题。有些城市供需两旺，但供需无法有效匹配；有些省市冷库相对过剩，但是高标库少，很多冷库硬件无法满足高端客户需求；有些资质证照不全，客户在选择时有后顾之忧；因此，各地因地制宜，建设符合当地需求的标准冷库。

整体建设开发思路一般情况下，冷链物流基地的基础功能包含冷储、配送等基本服务功能，车辆辅助服务、办公服务等配套服务功能，以及信息服务、供应链管理等增值服务功能。其中，信息平台是项目建设的重点，通过信息平台的建设引领物流园区的发展。项目信息平台集资源共享、信息集成、智慧运作和全程可视为一体，实现物流园区的智慧化、标准化、专业化发展。

冷链仓库分拣区域开发思路：冷链仓储中心主要用于存储需中转的物资，采用自动化机械、设备，从入库、包装、分拣、暂存、出库等整个流程全部采用智能化与无人化作业，完成货物的拣选工作；此区域须配备智能化的物流装备，如电脑网络系统、自动分拣输送系统、自动旋转货架、自动装卸系统、自动导向系统、自动起重机、商品条码分类系统、机器人、输送机等新型高效的现代化、自动化物流配送机械化系统。

冷链配送中心开发思路：该区域主要功能是为物流下游经销商、零售商、客户作配送工序。利用流通设施、信息系统平台。对物流货物作倒装、分类、流通加工、配套、设计运输路线、运输方式，为客户提供配送服务。

冷物流管理服务区开发思路：该区域承担着项目的总体运营的功能，为实现物流基地的现代化、信息化和智能化的提供保障；应加强信息化服务中心的建设，含基础网络与机房、指挥中心、信息发布系统、货运交易信息平台和数据交换中心等，提供全方位的物流服务。

物流辅助服务区和生活区开发思路：该区域主要为不同类型的冷链车、货车提供汽车修理服务、汽车配件售卖服务；生活区主要为基地工作人员提供生活、休闲娱乐等配套。

配套工程开发思路：主要为基础配套设施建设，优化基地整体环境；主要建设包括道路、停车场、绿化、管道设施、消防设施、供配电工程等。

冷链物流耗能较大，物流基地的建设需要对能耗、电费等进行考核，尤其是随着“碳中和”与“碳达峰”的推进，更高效的制冷技术及节能环保技术在冷库中大规模应用。从冷库的选址、建筑布局、材料选用、内部的规划设计，以及压缩机、冷库门等制冷和物流设备的选用，都应以节能环保为前提进行考量。具体生产要素有以下几点：

近年来，一线城市的冷链需求最为旺盛，但是一线城市的物流仓储用地均价超过100万元/亩。其中，深圳市平均价格最高，达到273.72万元/ 亩；其次为北京市，平均价格为173.68万元/亩。云南省各地州土地价格较一线城市略低，但是对于物流基地的建设需要给予土地购买方面的支持。

从成本结构来看，物流基地最主要的运营成本是电费和人工，分别占成本结构的45%、40%，其次是修理及物耗、房屋折旧，分别占成本比例的8%、7%。政府应完善当地的变电站建设，保障电力供应，并协调给予电力价格方面的优惠支持。

相比高标仓，冷库建造成本和运营成本更高，在同等面积及构造下，冷库总成本是干仓的2-2.5倍。不论是建造阶段，还是运营阶段，冷库成本均较高。尤其是“干改冷”，较直接投资冷库的成本还要贵50％。

制冷成本与冷库建造成本基本接近。

冷链物流数字化包括政府层面的数字化和企业层面的数字化。

政府层面的数字化，是指冷链物流大数据云平台建设。冷链物流大数据云平台是由大数据展示系统、冷链物流监管系统和冷链物流业务系统构成。冷链物流业务系统的核心是冷链供应链管理系统。冷链物流大数据云以全程监管为基础、资源整合为支撑、信息化平台为保障，将冷链物流信息采集、产品追溯、温度监控、统计分析等功能于一体，可广泛应用于食品、农产品行业的冷链供应链管理中。

企业层面来讲，冷链物流数字化和信息化能够使用户借助互联网、物联网与区块链等技术实时监控冷链物流流通中各环节，打通生产商、供应商、销售商以及消费者之间的信息壁垒，结合大数据挖掘分析和云计算等技术在冷链物流产业链上的应用，最大化冷链物流资源利用率，实现冷链物流的智能化、自动化操控，最终达到显著降低冷链物流各环节人力、物力成本，提高冷链物流运行管理效率，实现食品质量与安全可追溯、可监控以及订单信息与位置可跟踪。

冷链物流企业在业务还未稳定时期，进行冷链物流数字化建设的方式宜先使用第三方成熟的SaaS服务，以避免过高的试错成本。上升期应当从运营规范以及加强冷链品控的视角来谋划冷链物流数字化的建设，稳定期效率提升和流程优化的角度来选择冷链物流数字化的目标侧重点。

冷库的盈利模式有租金收入、冷链增值服务和资产增值服务。

收入结构分为租金收入和操作收入两部分，租金收入可按面积(㎡)、重量(吨)等标准计费；同等情况下,冷库租金可达干仓的2.5-3倍左右; 操作收入按照操作内容、操作量、周转率等进行计费,计费单位可按托、箱、件等。租金收入。仓库租赁是指经营者将大型仓储场地租给第三方冷链物流企业、电商平台、食品加工商贸企业等客户租赁服务带来租金收入稳定，是物流地产最主要的收入来源之一。以上海为例，近五年上海优质物流仓储市场的租金年复合增长率近3%，高于住宅投资2%左右的租金回报水平。

在仓储环节中，通过提供装卸搬运、加工以及配送等增值性服务，获得服务性收益，基于上述基础服务，还可以通过拓展供应链金融，获得为中小型企业提供融资服务的收益。

资产增值收益的实现主要有资产的出售和资本市场上市两种途径，通过资产的升值预期充分体现，转化为现金流继续扩张。这部分的收益往往通过筹资行为来实现。

参与物流基地建设的投资方式有“基础设施服务商”“第三方运营商”“综合服务提供商”三种方式，每种方式的业务模式、盈利模式、以及物业性质也不尽相同。

物流基地的基础设施建设可以采用政府第三方承建商承建，由运营服务商或第三方服务商全面运营的方式；也可以采取引入一家龙头企业，负责基地的建设、运营；第三种方式是“以商招商”，通过“合资”“合作”“入股”等方式，合建物流基地。

招商运营物流基地招商运营应聚焦冷链物流关键产业链的增链补链的切入点和突破口，梳理冷链物流产业链的协同创新、技术改造、数字化转型等方面的工作，关注冷链物流产业链的延伸及拓展，针对性的引入相关企业和整合区域相关产业资源，形成独具特色的冷链物流产业链。招商运营应提升冷链物流基地龙头企业的主导作用，大力支持龙头企业“硬件”和“软件”基础设施的建设与提升；整合平台资源实施精准招商行动，聚焦于整个冷链物流产业链缺链弱链短链环节，全面梳理冷链物流产业链的上游企业、下游企业，筛选梳理重点目标企业，开展专项招商工作。支持现有龙头企业以商引商，引进产业链上下游关键、薄弱、确实环节的企业入驻。

政策扶持各级政府应积极给予物流基地土地、厂房、金融、人才、税收、财政等方面优惠政策。特别是物流税收，从全国的情况来看，税收征管模式与物流发展还存在不匹配的现象。现代物流强调运输、配送、仓储、流通加工等环节一体化运作，客观上需要统一纳税、一站式服务。但从现行的营业税政策来看，运输环节按照交通运输业征税标准执行3%税率，仓储和其他环节按照服务业标准执行5%税率。各环节分开独立核算，执行不同的抵扣政策，且分包一次就要开一次票、纳一次税，物流业的一体化运作受到阻碍，导致物流业实际税负增加。

伴随着《“十四五”现代物流发展规划》政策的出台，未来冷链物流相关政策的制修订将围绕现代化冷链物流体系建设，建立横纵交错的行业规划及管理制度，逐步打造中国式现代化高效冷链物流体系。

随着疫情防控政策的放开，食品跨境运输打开了大门，多式联运也将破茧而出， “多式联运+冷链”成为激发冷链物流快车道发展的新动力。

供销合作社的重启，打造了衔接县乡村的冷链物流体系，构建公共型农产品冷链物流基础设施骨干网将成为打通城乡冷链物流的新通道。

伴随着冷链物流行业进入到高质量发展的快车道，冷链物流对其装备也提出了更高的要求。冷链数智化、智能化需要更加科学、更加专业的技术赋能。

智慧物流园区指通过5G、AI、IoT、无人化设备等新技术体系的赋能，构建现代智慧物流园区，打通物流服务体系与园区管理体系，提高企业协同作业水平，提升园区整体运行效率。与此同时，通过共享系统、共享仓位、共享办公、共享设备、共享车辆、共享人才，构建智慧物流网络，实现产业共享化、产业智慧化、跨界融合化，提高流通效率、降低物流成本，带动商贸物流业转型升级，实现传统物流行业新旧动能转换，是未来物流园区发展的重要方向之一。