高标冷库需求量上升，冷链物流发展挑战: 企业投资较谨慎及标准尚未统一
“冷链产品与其他传统的常温产品最大的区别，就是常温产品在流通过程中靠价格或是服务取胜。但冷链产品都是以质量为先，第二才是成本。
疫情期间出现了几次进口冷冻产品核酸检测阳性的事件，进口冷冻食品的安全质量问题以及国内冷链物流环节的品质把控。随着新零售与生鲜电商的兴起，冷链物流行业也逐渐分化成熟，各类模式应运而生。
后疫情时代冷运需求发生了什么变化？冷链物流配送如何保障生鲜食品从产地到餐桌的安全？除了食品安全风险外，生鲜供应链的发展还面临哪些挑战？传统价格竞争能否满足生鲜电商的发展需要？
疫情期间冷运需求正发生变化，除了消费端对生鲜产品的需求增长，消费习惯改变外，秦玉鸣表示，在渠道端，冷库、冷藏车辆等冷链基础设施的需求也大幅增加。秦玉鸣表示，疫情暴露出来城乡和区域冷链设施分布不均衡，高标冷库需求量上升，田间地头移动式冷库等建设及投入不足等问题。据中物联冷链委统计，2020年全国冷藏车市场保有量达到28.67万辆，同比增长33.54%。2020年全国冷库新增库容1027.5万吨，同比增长16.98%。
“很多企业在生鲜冷运的投入还是比较谨慎的。对冷链企业而言，冷藏库的扩大投入可能会产生较大的经营压力，几乎是生鲜领域的大企业具备一定规模后才进行投入使用。”本来生活网物流中心总经理吴建伟表示，冷藏库的建设成本比普通的干仓高出很多，在干仓的基础上改造一平米，大概在2000元左右，该费用只是纯粹做一些制冷机组、保温方面的改造，不包含开工设备等。
中西部三四线城市的消费起来后，冷链运输的网络更加下沉，随着冷链基础设施的进一步扩展，生鲜冷链从2B向2C转变，改变了传统生鲜供应链的商业模式。在冷链仓储作业方面，订单开始系统化，对仓的分拣作业要求更高，原先2B是大批量分拣，现在2C后分拣要拆零。在冷链生鲜运输上，订单碎片化使配送的频次效率进一步加强。
物流地产商冷库运营的三种模式
以“WW”为代表的“重运营强标准”
以“YP”为代表的“运营服务于资源”
以“PLS”为代表的“产业链影响资源”
那么以物流仓储与园区作为前提资源与条件的物流地产商，应采取怎样行之有效的运营方式介入到冷库的开发与经营中去呢？
即冷库资源的收购、定制与预制并存，这不仅是资产和硬件层面的，也将涉及不同的运营运作方式。
目前国内冷链市场处于本土生鲜农产品与进口生鲜农产品并存的格局，各自对冷库的需求存在对冲状态，即存在上下游关系。
进口生鲜农产品的规模化存贮需要以高标仓为特点的仓储资源，但由于规模大和周转慢，会影响单价水平；
本土生鲜农产品，依托以销定产的产业链体系，由于规模小、周期短，对单价和库区品质要求不高。
因此保有两种资源是有必要的，即通过收购部分正处成熟运营，规模小、区域化的冷库与园区，同时预制化现有干货高标仓园区的部分库房，以形成对上述两种冷链产品生态的需求把控和客户引进与平衡。
与此同时，发挥收购资源的运营能力，覆盖两种资源的运营，以达成在同一地区的生鲜农产品对冲式协同。
而定制化，主要针对互联网与新零售商超和高端的医药流通仓储需求，以有资源有客户为优势，吸引谋求与第三方冷链服务商的运营合作，并逐步培植自己的深度运营团队，尤其是医药流通领域。
从而，整体上形成“收购”、“定制”和“预制”并存的格局，及其运营模式。
即有意识地在多建制的冷库及园区条件下，引进车辆运力资源，使得园区成为干线冷链运输与冷链城市配送的交互点。
对区域型低端冷库资源的收购，实质是在搭建一个融入运力的运营体系，因为这些区域型低端冷库才是目前真正意义上的“干配枢纽”，让这种优势向目前现有和新开发的高标仓园区延伸，一方面放大运力在更多资源上的收益，另一方面则对区域的多等级冷库形成运营和收益的再叠加。
即从软硬件多角度融合包括：金融、贸易、运力等运营项目，形成立体的运营创新格局，进一步加强客户对冷库资源及基础运营的粘性。
收购与定制，可以通过各种金融杠杆模式，实现资源改建、升级和运营整合。
适度参与贸易，通过货权关系与让渡流程，实现更为紧密的运营合作关系和深度业务合作，拓宽更广泛的供应链业务空间。
由点到面地逐步建立由区域到全国的运力平台，依托区域园区和冷库的驻车优势，从硬件上开发有利于驻车、转运、驳运和生活的配套条件，并在软件上开发自有与合作的运力互联网平台，以联动更广泛的园区资源和运力资源。
