万纬物流：从初出茅庐到行业中坚的蜕变历程

万纬物流的诞生，与万科集团的多元化战略布局紧密相连。在房地产市场逐渐趋于成熟，行业竞争日益激烈的背景下，万科开始寻求新的业务增长点，物流行业因其广阔的发展前景进入了万科的视野。

2015 年，万科正式成立万纬物流，开启了在物流领域的征程。初期，万纬物流主要聚焦于物流仓储设施的开发与建设，依托万科在房地产领域积累的丰富经验和资源，迅速在物流地产领域站稳脚跟。通过精准的市场定位，万纬物流选择在全国核心城市和交通枢纽布局物流园区，这些地区经济发达，物流需求旺盛，为后续业务的拓展奠定了坚实的基础。

在高标库建设方面，万纬物流凭借对市场需求的敏锐洞察，打造出一批标准化、现代化的仓储设施。这些高标库具备宽敞的空间、完善的配套设施以及先进的管理系统，能够满足各类企业对仓储空间的多样化需求。例如，2016 年投入运营的万纬上海奉贤物流园，拥有高标准的仓库建筑，库内净高、地面承重等指标均达到行业领先水平，吸引了众多电商、快递企业入驻，凭借优质的产品和服务，万纬物流在高标库市场迅速获得认可，初步构建起了自己的客户网络。

随着消费市场的不断升级和生鲜电商的爆发式增长，冷链物流的需求日益旺盛。万纬物流敏锐地捕捉到这一市场趋势，果断加大在冷链物流领域的投入，开启了 “高标库 + 冷链” 双轮驱动的发展模式。

2017 年，万纬物流开始大力拓展冷链业务。在冷链基础设施建设上，公司投入大量资金，建设专业的冷链物流园。这些园区配备了先进的制冷设备、温控系统以及完善的仓储管理系统，能够确保生鲜、医药等产品在运输和存储过程中的品质和安全。如 2018 年建成的万纬武汉东西湖冷链园，采用国际领先的制冷技术，可实现精准的温度控制，满足不同品类产品对温度的严格要求。

同时，万纬物流注重冷链网络的布局，通过在全国主要城市建设冷链园区，形成了一张覆盖广泛的冷链物流网络，提高了冷链服务的时效性和覆盖范围。在业务拓展过程中，万纬物流积极与行业内的各类企业开展合作。例如，与深国际合作的南京江宁冷链园区，定位为南京市 “菜篮子” 工程，为喜姐、老娘舅等连锁餐饮企业提供冷链服务。通过这种轻重资产结合的模式，万纬物流不仅加快了冷链业务的扩张速度，还提升了自身在区域市场的竞争力。凭借一系列的努力，万纬物流的冷链业务实现了快速增长，逐渐在冷链物流市场占据重要地位。

2024 年，万纬物流交出了一份令人瞩目的成绩单，进一步巩固了其在物流行业的地位。

从营收数据来看，全年物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入 39.7 亿元，其中高标库收入 21.3 亿元，冷链营业收入 18.4 亿元，两者合计占总营收的 99% 以上。这一成绩的取得，充分体现了 “高标库 + 冷链” 双轮驱动模式的强大动力。

在业务规模上，截至 2024 年末，高标库可租赁建筑面积达 840.7 万平方米，稳定期出租率达到 87%，覆盖全国 47 个核心城市，拥有超 160 个物流园区。高标库的高出租率，高于行业平均水平约 80%，这反映出市场对万纬物流高标库产品的高度认可。以万纬成都新都物流园为例，该园区凭借优越的地理位置和完善的设施，出租率长期保持在 95% 以上。

冷链业务同样表现出色，运营管理超 50 个专业冷链物流园，可租赁建筑面积 202.4 万平方米，稳定期使用率 78%。冷链营业收入同比增长约 8.4%，显示出冷链业务的强劲增长势头。在行业地位方面，万纬物流在高标库领域位列行业第二，仅次于普洛斯，市场份额约 6.1%（2020 年数据）。在冷链领域，万纬位列中国冷链物流百强企业第五，仅次于顺丰冷运、京东物流等，其冷链业务规模在国内排名前三，尤其在医药冷链和生鲜电商领域占据重要地位。

万纬物流能够取得如今的成绩，并非偶然，而是在多个方面持续发力的结果。

（一）精准的战略布局

万纬物流始终坚持 “全国化 + 智能化” 的战略布局。在全国网络覆盖方面，截至 2024 年末，仓储规模超 1,000 万平方米，核心业务布局 47 城，形成 “枢纽城市 + 区域节点” 的网络结构。通过在全国重要城市和交通枢纽布局物流园区，万纬物流能够更好地满足客户的物流需求，提高物流配送效率。例如，在深圳龙华冷链园区，万纬与深国际合作打造 26.5 万平方米的自动化立体库，服务国药、燕文等客户，强化了华南地区冷链枢纽地位。

在技术赋能运营上，万纬物流积极投入绿色建筑和数字化建设。累计绿色建筑认证面积超 880 万平方米，111 个项目获得绿色三星认证，14 个冷链园区获得 LEED 铂金 / 金级认证。此外，全国 19 个城市、27 个园区实现光伏并网，推动低碳运营。在智能化方面，万纬武汉东西湖冷链园区采用自动化冷库系统，出入库稳定性超 99.9%，效率提升 33%，成为行业标杆。技术的应用不仅提升了运营效率，还降低了运营成本，增强了企业的竞争力。

（二）强大的规模效应

经过多年的发展，万纬物流已经形成了庞大的规模。超 1,000 万平方米的仓储规模和全国网络，使其具备了明显的规模优势。一方面，大规模的仓储设施可以降低单位运营成本，提高资源利用效率。例如，大规模采购仓储设备和能源，能够获得更优惠的价格。另一方面，广泛的网络布局能够提升客户服务响应速度，及时满足客户的物流需求。这种规模效应不仅为万纬物流带来了成本优势，还增强了其在市场中的竞争力。

（三）丰富的客户资源

万纬物流拥有丰富的客户资源，服务超 3,400 家企业，包括顺丰、沃尔玛、菜鸟等头部企业。这些优质客户不仅为万纬物流带来了稳定的业务收入，还提升了其品牌影响力。通过与不同行业的企业合作，万纬物流积累了丰富的行业经验，能够更好地满足客户的个性化需求，进一步增强了客户粘性。例如，在昆明高标仓储市场，万纬物流占有率达 34%，排名第一，这充分体现了其在当地市场的客户认可度和市场竞争力。

（四）持续的技术创新

万纬物流高度重视技术创新，不断引入先进的物流技术和设备。自动化冷库、智慧月台系统、河图软件等技术的应用，提升了运营效率和服务质量。例如，天津东疆港冷链园区采用瑞仕格自动化仓储系统，实现黑灯作业，能耗降低 33%。技术创新不仅提高了仓储和物流配送的效率，还提升了货物存储和运输的安全性和准确性，为客户提供了更优质的服务体验。

（五）政策红利的把握

受益于国家 “十四五” 冷链物流发展规划，万纬物流积极响应政策号召，入选多个国家骨干冷链物流基地，获得了政策支持和资源倾斜。这些政策红利为万纬物流的发展提供了有力的保障，有助于其进一步扩大业务规模，提升服务水平，在市场竞争中占据更有利的地位。

尽管万纬物流已经取得了显著的成绩，但在未来的发展道路上，仍面临着诸多挑战。

在市场竞争方面，普洛斯、京东物流等企业加速布局冷链，市场份额争夺日益激烈。万纬物流需要不断提升自身的核心竞争力，进一步优化服务质量，以应对激烈的市场竞争。成本压力也是万纬物流面临的一大挑战，土地、人力、能源成本的持续上涨，压缩了企业的利润空间。万纬物流需要通过技术创新、优化运营管理等方式，降低成本，提高运营效率。此外，随着物联网、大数据等技术的快速发展，物流行业的技术迭代速度加快，这对万纬物流的技术创新能力和人才储备提出了更高的要求。

面对这些挑战，万纬物流也制定了清晰的未来战略规划。在深化冷链布局方面，公司将继续拓展冷链园区，重点布局一二线城市和农产品主产区，提升冷链渗透率。通过加大在冷链领域的投入，进一步完善冷链物流网络，满足市场对冷链物流不断增长的需求。在技术创新方面，万纬物流将加大数字化投入，推广自动化设备、绿色能源和智慧物流系统，持续提升运营效率和服务质量，增强企业的核心竞争力。

在发展模式上，万纬物流将积极探索轻资产模式，通过合资、合作等方式，降低重资产投入，提升 ROE。例如，与深国际合作成立合资公司，以轻资产模式拓展冷链项目。这种模式有助于万纬物流在扩大业务规模的同时，优化财务结构，提高资金使用效率。此外，依托万科集团的资源优势，万纬物流还将探索海外市场，尤其是东南亚和中东地区的物流需求。这些地区经济发展迅速，物流市场潜力巨大，为万纬物流的国际化发展提供了广阔的空间。

万纬物流从成立之初到如今成为物流行业的领军企业，经历了不断的探索与发展。凭借精准的战略布局、强大的规模效应、丰富的客户资源、持续的技术创新以及对政策红利的把握，万纬物流在高标库和冷链领域取得了显著的成绩。展望未来，尽管面临诸多挑战，但万纬物流已经制定了明确的发展战略，有望在物流行业继续深耕，进一步巩固行业地位，成为中国物流现代化的重要推动者，为中国物流行业的发展做出更大的贡献。让我们共同期待万纬物流在未来创造更多的辉煌！